Sacre Village
Суть оффера
Бутик-отель из 15 вилл в сердце Бали с четырьмя источниками дохода: аренда вилл, ресторан, аренда авто и спа.
Строит PREDMET — подрядчик с 6-летним трек-рекордом: 47 объектов введено в эксплуатацию, 68 666 м² построено, собственное архитектурное бюро и мебельная фабрика на Бали.
Концепт проверен деньгами: тестовая вилла построена и работает — загрузка 97%, ADR $290, фактическая доходность 18.82% годовых подтверждена реальными бронированиями.
Инвестиции $2,844,327 (распределение прибыли 70/30, True Real Estate — операционный партнёр). К управлению планируется привлечь управляющую компанию с опытом бутик-отелей премиального сегмента.
Высокую доходность объясняют опыт застройщика в этом концепте и видовая земля, ставки которой доказаны работающими объектами-соседями; ресторан и транспорт усиливают экономику сверх арендной ночи.
- Работающий тестовый юнит: доходность 18.82% подтверждена бронированиями, не прогнозом
- Застройщик с проверяемым трек-рекордом: 47 введённых объектов, собственное производство
- Видовая земля: премиальные ставки локации доказаны работающими соседями (данные Estate Market)
- Прозрачная структура: SPV, доля инвестора 70%, живая финмодель с формулами
- Все документы проекта и детальная аналитика — после подписания NDA
Почему доходность выше рыночной
Рыночный ориентир отельной недвижимости на Бали — 10–15% годовых; выше — только у проектов с особыми условиями. Прогноз Sacre — 18.5% в год 1 с ростом до 27.4% к году 5. Разница объяснима и проверяема:
Кто строит · PREDMET
Распределение долей и прибыли
Структура CapEx
Совокупный доход инвестора · аренда + exit
Финансовая траектория · годы 1–5
Полная таблица · годы 1–5
| Год 1 | Год 2 | Год 3 | Год 4 | Год 5 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Выручка | $1,710,479 | $2,237,307 | $2,349,219 | $2,466,937 | $2,590,763 |
| EBITDA | $753,299 | $1,059,307 | $1,108,792 | $1,161,928 | $1,217,677 |
| После фонда FF&E | $753,299 | $969,815 | $1,014,823 | $1,063,251 | $1,114,046 |
| Инвестору · 70% | $527,309 | $678,870 | $710,376 | $744,276 | $779,833 |
| ROI на капитал (на EBITDA) | 18.5% | 23.9% | 25.0% | 26.2% | 27.4% |
| Прибыль инвестору · нарастающим итогом | $527,309 | $1,206,179 | $1,916,555 | $2,660,831 | $3,440,664 |
| ROI 70/30 · нарастающим итогом | 18.5% | 42.4% | 67.4% | 93.5% | 121.0% |
Прибыль с аренды + Exit · годы 1–5
Показать таблицу по годам
| Год 1 | Год 2 | Год 3 | Год 4 | Год 5 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Доход с аренды · инвестору 70% | $527,309 | $678,870 | $710,376 | $744,276 | $779,833 |
| Накопленный доход | $527,309 | $1,206,179 | $1,916,555 | $2,660,831 | $3,440,664 |
| Exit · продажа отеля · доля инвестора | — | — | — | — | $3,354,711 |
| Итого за 5 лет · аренда + exit | — | — | — | — | $6,795,375 |
Тайминг проекта · 30 месяцев до операционного дохода
Сравнение сценариев · чистыми инвестору
Полная таблица сравнения
| Сценарий | Срок · опер. лет | Инвестору всего | MOIC | ROI · чистый | IRR · годовых |
|---|---|---|---|---|---|
| S1 · Продажа отеля целиком · конец года 5 | 5 | $6,795,376 | 2.39× | 138.9% | 22.5% |
| S2 · Поэтапная продажа вилл · старт г.3, 3/год | 8 | $8,115,305 | 2.85× | 185.3% | 25.3% |
| Hold · держим 10 лет, без продажи | 10 | $7,965,184 | 2.80× | 180.0% | 20.0% |
Риски и митигация
Концепция проекта
- 15 вилл в стиле национальных джогл о.Сумба
- Концепт “All in one villa” — вся инфраструктура внутри каждой виллы
- No interruption holiday — при желании вас не побеспокоят
- Blend in with nature — единение с природой в живописной локации среди рисовых террас и каньонов
- Общая инфраструктура:
- Кафе, бар
- Бассейн
- Сауна
- Холодная купель
- Массажный кабинет
- Спортзал
- Йога-шале
- Зона отдыха и досуга: зона барбекю и место для костра
- S-VIP сервис:
- Персонализированный сервис (welcome drinks из любимых фруктов гостей)
- Букет цветов при заселении
- Консьерж-сервис (доставка еды, напитков и т. д.)
- Повар для барбекю по запросу
- Электровелосипеды в аренду
Земля
Локация №1
Земля 32 сотки. 4,5jt/сотка. Идет полукругом - все виллы будут видовыми без крыш спереди. Идеальная для посадки вилл.
Локация №2
Земля 80 соток. Можно взять 40-50. Цена 3,7 jt/сотка
Заезд не очень конфортный (решаемо реверсивным движением). Все видовые на склоне. Можно докупить землю и расширить отель в 2 раза.
Дизайн виллы
Экстерьер:
Интерьер · Первый вариант:
Интерьер · Второй вариант:
Инфраструктура виллы
- Натуральные материалы: виллы сделаны полностью из экологичных износостойких, таких как дерево iron wood (80 лет срок эксплуатации), аланг-аланг
- Формат “all in one” — вся инфраструктура внутри каждой виллы
- Полная автономность: отдых и досуг без необходимости выхода за территорию виллы
🧖♀️ Wellness & отдых
- Бассейн
- Камин
- BBQ / гриль зона
- Место для костра
- Уличная обеденная зона
- Проектор
- Место для массажа
- Сауна + холодная купель (в половине объектов)
- Джакузи
🍽️ Кухня и быт
- Полноценная кухня
- Мини-холодильник
- Плита
- Посуда и кухонные принадлежности
- Чайник, кофеварка, тостер
- Бокалы для вина
- Фильтр для питьевой воды
🏗️ Качество строительства и инженерия
- Iron wood (ulin) — до 80 лет эксплуатации
- Продуманная архитектура: естественная вентиляция и защита от перегрева
- Энергоэффективные решения
- Стабильные инженерные системы (скважина, солнечный нагрев воды)
Планировки
Вилла 64 м²:
Вилла 100 м²:
Маркетинговая стратегия
Высокий ADR достигается не только за счет объекта, но за счет его восприятия. Мы детально проанализировали сотню отелей на Бали, которые сдаются $500+ за ночь, при этом себестоимость самих вилл - низкая. Это формирует ROI гораздо выше чем принято в недвижимости.
Все эти механизмы мы применили в этом проекте.
1 · Позиционирование — кому и за что платят
↓
2 · Упаковка — премиальное восприятие
↓
3 · Контент — органический охват
↓
4 · Блогеры + платный трафик — охваты
↓
5 · Узнаваемость — сильный бренд
↓
─────────────
= ПРЕМИАЛЬНЫЙ ADR — тариф выше рынка ✅
1. Позиционирование: иррациональная готовность платить за опыт
- Продукт нацелен на чёткий сегмент, а не на «всех подряд»: experiential-luxury, nature-retreat, приватность «no interruption».
- Узнаваемая архитектура уже работает на рекомендации: гости советуют виллу друзьям.
- Премиальность — в качестве, аутентичность — в опыте.
- Сервис-ритуал и внимание к деталям — самый дешёвый по себестоимости и самый сильный рычаг.
- На этой основе — единая бренд-айдентика, масштабируемая в сеть.
«Мы монетизируем не квадратные метры, а эмоцию, историю и сервис».
2. Упаковка превращает узнаваемый продукт в премиальный бренд
Мы обеспечим:
- сильную визуальную айдентику;
- профессиональный контент в социальных сетях;
- платформу для создания пользовательского контента;
- качественный листинг на OTA-площадках;
- единый стиль;
- премиальное восприятие бренда — за него платят больше.
3. Работа с блогерами
Свободные вилла-ночи (25%) используются для привлечения инфлюенсеров.
- стоимость размещения блогера — около $25 за вилла-ночь;
- это примерно 500–1000 интеграций с блогерами в год;
- вес с открытия сразу смещается к прямым броням в обход комиссий OTA (~17%).
4. Платный трафик
Бюджет: $15,000
Основные задачи:
- “зажигание воронки”;
- первые массовые бронирования;
- создание массового ажиотажа вокруг отеля.
5. Grand Opening
Бюджет: $10,000
Большое открытие используется как отдельный маркетинговый инструмент для создания информационного повода вокруг проекта.
Цели:
- привлечение внимания к запуску отеля;
- привлечение блогеров и лидеров мнений;
- создание ажиотажа и получение контента.
6. Бюджет на запуск: $50,000 — блогеры, инфлюенсеры, прогрев аудитории и контент к открытию; сумма заложена в CapEx (статья «Маркетинг, блогеры, прогрев — запуск»).
📌 Рефференс:
ADR в Further Hotel в 2 раза выше, чем у конкурентов. Секрет успеха - правильное позиционирование, исключительная упаковка, сервис, уникальный запоминающийся внешний вид, высочайший уровень контекта.
Контрактор · PREDMET
Контрактор: PREDMET
- 6 лет опыта в строительстве, включая 3 года на Бали
- Собственное архитектурное бюро
- Более 250 сотрудников в строительном направлении
- Крупнейшая мебельная фабрика на Бали (4 300 м²)
- 4 500 м² реализованных проектов на острове
- 68 666 м² — общий строительный объём
- 47 объектов построены и введены в эксплуатацию
- 3 комплекса находятся на завершающей стадии